Heredar un piso entre hermanos, separarte con la vivienda a medias o compartir un local con un socio con el que ya no te entiendes. Son situaciones muy habituales y en todas surge la misma pregunta: ¿puedo obligar a los demás a vender? La respuesta es sí, y la herramienta para hacerlo es la acción de división de cosa común. Te contamos cómo funciona.
Nadie está obligado a seguir siendo copropietario.
El artículo 400 del Código Civil es muy claro. Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad, y cualquiera de ellos puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común. Da igual que tengas el 10 % o el 90 % del inmueble.
Además, la acción no prescribe. Puedes ejercitarla aunque el proindiviso dure desde hace veinte años. La única excepción es que los copropietarios hayáis pactado mantener el bien sin dividir, y aun así ese pacto no puede durar más de diez años.
¿Cómo se reparte un piso que no se puede partir?
Si el bien se puede dividir físicamente sin perder valor, como una finca rústica grande, se reparte en lotes según la cuota de cada uno. Pero un piso o un local no se pueden partir. En ese caso hay dos salidas: que uno de los copropietarios se quede con el bien y pague a los demás su parte en dinero, o que se venda y se reparta el precio (artículos 404 y 1062 del Código Civil).
Lo ideal es llegar a un acuerdo, porque vender en el mercado libre casi siempre da un precio mejor que una subasta.
Antes de demandar, hay que intentar negociar.
Desde el 3 de abril de 2025, con la Ley Orgánica 1/2025, no se puede presentar una demanda de división de cosa común sin haber intentado antes un acuerdo a través de un medio adecuado de solución de controversias (MASC). Puede ser una negociación entre abogados, una mediación o una oferta vinculante confidencial, y hay que poder acreditarlo, normalmente con un burofax.
Esta fase no es un simple trámite. Cuando el otro copropietario ve que la alternativa es una subasta judicial, muchas veces aparecen las ganas de llegar a un acuerdo.
El juicio y la subasta.
Si no hay acuerdo, la división de cosa común se tramita por juicio verbal, sea cual sea el valor del bien. El juzgado declara extinguido el condominio y, si el inmueble es indivisible, ordena su venta en pública subasta. Basta con que uno de los copropietarios lo pida para que en la subasta puedan pujar terceros ajenos a la comunidad.
En el mismo procedimiento también puedes reclamar, con ciertos límites, los gastos que hayas pagado tú solo, como el IBI, la comunidad o la hipoteca.
Ojo con los impuestos.
Cuando uno de los copropietarios se queda con un inmueble indivisible y compensa a los demás, el Tribunal Supremo ha dicho que la operación no tributa como una compraventa, sino por Actos Jurídicos Documentados, que es bastante más barato. Es un dato a tener muy en cuenta a la hora de negociar.
Si tienes un inmueble en proindiviso y no consigues ponerte de acuerdo con los demás propietarios, no estás atrapado. En Eixample Abogados te ayudamos a salir de esta situación, tanto por la vía de la negociación, como por la vía judicial, si fuese necesario.
Andrés García Ramón
Eixample Abogados
